地上物受讓人可否主張前手的基地使用借貸?

地上物受讓人可否主張前手的基地使用借貸 ?

地上物受讓人可否主張前手的基地使用借貸 嗎?不行。地上物所有人跟地主就地上物座落的土地,雖然存在使用借貸契約,但因此僅為債之關係,只在原地主與原地上物所有人間有效,地上物的受讓人不得以原使用借貸契約,對地主主張有繼續使用座落土地的權利。所以,購買或租賃房屋或地上物前,應就地上物使用土地的情形調查清楚,以免發生不必要的紛爭。

那麼,既然地上物受讓人不能繼續依原使用借貸契約占有土地,地主是否可向地上物受讓人請求不當得利?可以。如果地上物受讓人因而受有使用土地的利益,導致地主受有無法使用土地的損害,地主可向地上物受讓人請求相當於租金的不當得利。至於地主可否請求地上物受讓人拆除地上物返還土地,應依具體個案,斟酌當事人間的意思、交易情形、房屋使用土地的狀態等一切情狀,判斷地主行使所有權,有無違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的而定。

參考資料,最高法院113年度台簡上字第27號民事判決(裁判日期:113年06月05日):「按土地所有人與地上物所有人就地上物坐落土地所訂立之使用借貸契約,僅係債之關係,於當事人間有其效力,地上物受讓人並不當然繼受其前手與土地所有人間之使用借貸關係,地上物受讓人本不得執原使用借貸關係,對土地所有人主張其仍有繼續使用坐落土地之權利。而於具體個案,斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權,違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的,固仍應駁回其拆屋(物)還地之請求。惟地上物受讓人究與土地所有人未有任何法律關係,倘其因而受有使用土地之利益,致土地所有人受有無法使用土地之損害,土地所有人尚非不得依不當得利法律關係為請求。原審以系爭建物原由蔡x2人為建立蔡家家族財富而建造、分配權利而占用系爭土地,使用借貸之目的尚未達成,參酌上訴人知悉蔡oo將系爭建物應有部分贈與蔡oo等3人等事實,遽認上訴人、蔡oo等3人應受屬債權性質之原使用借貸契約效力拘束,而認蔡oo等3人有權占有系爭土地,不須負給付不當得利之責,自欠允當。上訴論旨,指摘原判決適用法規顯有錯誤,求予廢棄,即有理由。」

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