天花板漏水糾紛樓上不處理怎麼辦?

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天花板漏水糾紛

隨著都市化發展、少子化下,人口逐漸往都市遷移,不論是本地人、北漂、南漂、東漂或西漂民眾,住在公寓大廈非常普遍,而建物時間一久,難免發生 天花板漏水糾紛 此時住戶有哪些權利,就讓人非常頭痛。

天花板漏水糾紛
樓上天花板漏水,是樓下住戶的惡夢

 

頂樓平台導致的 天花板漏水糾紛 ,誰要負責 ?

關於 天花板漏水糾紛 誰要負責?這個問題無法一概而論,因為會隨著住戶的樓層、漏水發生的位置、原因不同,而有不同。

如果是「頂樓平台漏水」而發生的天花板漏水糾紛,可能就要找「管理委員會」負責,因為,頂樓平台是屬於公寓大廈的「共用部分」,依法修繕、管理、維護的義務人是建築物的管理委員會,自然要找管委會處理。

※臺灣新北地方法院110年度板建小字第17號民事判決:
「按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定,公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文,而公寓大廈之頂樓平台應為公寓大廈管理條例第3條第4款所稱:公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用之部分,此部分之修繕、管理、維護,依同條例第10條第2項規定,應由管理負責人或管理委員會為之,其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」

樓上是別的住戶,所導致的 天花板漏水糾紛

而如果不是頂樓平台所導致的漏水糾紛,而是客廰、主臥室、兩間臥室、廚房、洗衣間等發生的漏水…,就很有可能要找樓上住戶處理了。因為,這種天花板漏水原因,有可能是樓上對於建築物的不當使用、臥室洗臉盆排水管路有破損、浴廁地坪防水層破損等情況所致…。

此時,漏水糾紛的處理,應該先把漏水的時間點紀錄下來,並且拍照或錄影存證,並請有專業執照的水電查看、研判原因(最好是可以會同樓上住戶,以免陷入樓上、樓下各說各話的情況),保全證據跟確定漏水原因,是最重要的一步。

如果經過初步判斷後,是樓上住戶應該負責,就可以跟樓上說明請求改善,畢竟,樓上很可能已經構成民法上的「侵權行為」,可請求雇工費用、修繕材料費用(但應注意可能有折舊問題)、精神上損害賠償(如果可以證明)。

※臺灣高等法院107年度上易字第156號民事判決:
「按住戶應遵守下列事項:一於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生;因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任,公寓大廈管理條例第6條第1項第1款民法第184條第1項前段分別定有明文。查系爭2樓房屋天花板滲漏水確係因系爭3樓房屋地板積水後,再往下滲漏所致,已如前述,且被上訴人亦自承其於97年底前居住在系爭3樓房屋,後因漏水而搬離等情(見本院卷第262頁),顯見被上訴人確實未善盡維護、管理系爭3樓房屋漏水之責,致地板積水滲漏至系爭2樓房屋而侵害洪金妹之所有權。」

※臺灣新北地方法院110年度板建簡字第65號民事判決:
「查系爭房屋漏水位置正上方即為被告洪oo所有系爭房屋2樓,況系爭房屋漏水情形自103年即開始,依常情樓下天花板漏水大部分是樓上管線漏水所致,被告雖辯稱其有進行改善工程,然至110年7月間才修復完成,顯就系爭2樓房屋管線之保管責任有所欠缺且未盡相當之注意義務,是系爭2樓房屋所有權人即被告洪胡瑞圓就系爭房屋之漏水損害應負損害賠償責任,應堪認定。」

天花板漏水樓上不處理 怎麼辦?

漏水發生後,經過好言好語、請管委會協調溝通無效果後,天花板漏水樓上不處理 ,此時可考慮先寄發「存證信函」,請對方正視問題並限期修繕。

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如果對方還是來個相應不理,那此時有兩種途徑:

①先僱工修繕後,提起民事訴訟。

②不先修繕,提起民事訴訟。

要注意的是,如果是採取①先行修繕,那將來訴訟中如果對方爭執「漏水的發生原因」,被害住戶就要證明漏水原因,此時就可請當初修繕的水電專業人員出庭作證或其他證據方法。

採取②的途徑時,如果將來對方爭執漏水原因,法院又認為有必要時,此時就須採取「鑑定」的證據方法,交由有專業資格的私人公司或土木技師公會,來鑑定漏水的原因,法院將來在裁判上,也會相當重視鑑定的專業判斷。

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天花板漏水糾紛
樓上樓下都是好鄰居,漏水糾紛互相體諒

 

漏水調解不成立 、漏水調解委員會不出席 會怎樣?

如果是選擇直接提起民事訴訟,依民事訴訟法第403條第1項第1款規定,會強制原告跟被告先調解,如果最後鄰居不出席調解,而 漏水調解不成立 ,就會進入訴訟審理程序(大概開個幾次庭)。

民事訴訟法第403條第1項第1款(強制調解之事件)
「下列事件,除有第四百零六條第一項各款所定情形之一者外,於起訴前,應經法院調解:一、不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。」

聖經非常清楚地告訴我們:「你們願意人怎樣待你們,你們也要怎樣待人。」(路加福音6章31節

發生漏水,會造成住戶生活上的不方便或心理上壓力,甚至產生疾病,樓上樓下都是好鄰居,將心比心積極處理,才不會花更多錢跑調解委員會、跑法院,甚至跟鄰居關係破裂!

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